Mutuo: la rata, il costo totale e quando dire di no
Un mutuo è un prestito a lungo termine garantito dalla casa. Il calcolo della rata sembra magico: in realtà segue una formula precisa (ammortamento alla francese) che fa pagare più interessi all'inizio e più capitale alla fine. Ecco come leggerlo bene.
1. Tre variabili: capitale, durata, tasso
La rata dipende solo da quanto chiedi, per quanto tempo, e a che tasso. Capitale: l'importo finanziato (di solito max 80% del valore casa). Durata: tipicamente 20-30 anni. Tasso: TAN, la parte 'finanziaria' della rata.
2. TAN, TAEG e altre sigle
Il TAN è l'interesse puro: lo usi per calcolare la rata. Il TAEG include anche le spese (istruttoria, perizia, incasso rata, polizza scoppio): è il numero che confronta davvero due offerte. La rata si calcola sul TAN, ma il costo reale lo dice il TAEG.
3. Ammortamento alla francese
La rata è costante, ma la composizione cambia: nei primi anni paghi soprattutto interessi e poco capitale, alla fine il contrario. Per questo se rimborsi anticipatamente nei primi anni risparmi tantissimi interessi. La tabella sotto te lo mostra.
4. Sostenibilità: la regola del 30-35%
La rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto familiare. Sopra questa soglia il mutuo diventa fragile: bastano un'auto rotta, una perdita di lavoro o un figlio per renderlo insostenibile. Sotto il 25% sei in zona molto comoda.
5. Tasso fisso o variabile?
Fisso: rata e costo totale certi, di solito leggermente più cari oggi. Variabile: rata che si muove con i tassi BCE, in genere più basso oggi ma con rischio di rincari (visto bene nel 2022-2023). Il tool simula solo il fisso: per il variabile servono scenari multipli.
Casi d'uso tipici
- Stimare la rata di un mutuo da 180.000 EUR a 25 anni al 3,5%.
- Capire quanto cambia la rata con un tasso 1% più alto.
- Valutare se la rata supera il 30-35% del reddito netto familiare.
- Vedere quanto costa il mutuo in interessi totali su 30 anni.
Nota importante
Stima finanziaria con metodo francese (rata costante). Non include TAEG, costi accessori (istruttoria, perizia, notaio), assicurazioni obbligatorie/facoltative, imposte e condizioni specifiche della banca. Per una proposta vera serve la simulazione ufficiale dell'istituto.
