Comprare o affittare? La matematica completa, oltre la pancia
'Pagare l'affitto e buttare i soldi' è una frase che convince mezza Italia. Ma confrontare seriamente le due opzioni richiede di guardare anticipo, mutuo, spese accessorie, manutenzione, apprezzamento atteso della casa e rendimento alternativo dei soldi che metti come anticipo. Questo tool fa quel confronto.
1. Cosa include 'comprare' davvero
Anticipo (di solito 20% del prezzo) + spese una tantum (notaio, imposte di registro/IVA, agenzia: 5-12% del prezzo) + rate del mutuo per N anni + manutenzione media (~1% del valore casa all'anno) + IMU se non è prima casa. A fine periodo, hai il valore di mercato della casa, eventualmente più alto del prezzo iniziale.
2. Cosa include 'affittare' davvero
Affitto mensile per N anni (rivalutato ISTAT) + spese di gestione modeste (manutenzione ordinaria a carico inquilino) + investimento dell'anticipo che NON hai messo nella casa. Quel capitale, investito a un rendimento ragionevole (es. 4-5% in un PAC), cresce significativamente nel tempo.
3. Le variabili che ribaltano il calcolo
Prezzo casa, durata orizzonte, rapporto affitto/prezzo (in centro Roma e ~3%, in provincia ~6%), tasso del mutuo, apprezzamento immobiliare (storicamente 1-2% reale), rendimento alternativo. Cambiando una sola di queste, il break-even cambia di anni.
4. La regola pratica
Comprare conviene di solito se resterai 7+ anni nello stesso posto e hai un anticipo solido. Affittare conviene se l'orizzonte è corto, sei in zona con prezzi gonfi (rapporto affitto/prezzo basso) o hai bisogno di liquidità e flessibilità.
5. Quello che il calcolo NON misura
Sicurezza emotiva di una casa propria, libertita di ristrutturare, vincolo di non poter cambiare facilmente città. Sono variabili reali ma non monetarie: il tool fa solo i conti, la decisione e tua.
Casi d'uso tipici
- Confrontare 250.000 EUR di casa con un affitto da 900 EUR/mese su 30 anni.
- Capire quanto serve come apprezzamento per pareggiare un PAC al 5%.
- Vedere il break-even di una zona con affitti bassi.
Nota importante
Confronto educativo. Non considera costi specifici (condominio, IMU sulla seconda casa, manutenzione straordinaria, tasse di successione, vincoli urbanistici). I valori finali dipendono molto dalle ipotesi di rendimento e apprezzamento.
