Cedolare secca: 21%, 10% e quando conviene davvero
La cedolare secca è una tassazione sostitutiva sull'affitto: paghi un'imposta fissa sul canone annuo (21% o 10% per i canoni concordati) ed esci da IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. È quasi sempre più conveniente, ma non sempre.
1. Le due aliquote
21% = aliquota standard per ogni contratto residenziale. 10% = canoni concordati nei comuni ad alta tensione abitativa o in zone con accordi territoriali. Il 10% si applica solo se il contratto rispetta il modello concordato e ha la asseverazione richiesta.
2. Perché può non convenire
Con la cedolare perdi le detrazioni IRPEF (interessi mutuo, spese sanitarie, ecc.) sulla parte di reddito coperta dal canone. Se hai bassi altri redditi e tante detrazioni, il regime IRPEF ordinario potrebbe pagare meno tasse complessive.
3. Niente IRPEF, niente addizionali, niente registro
Sul canone tassato in cedolare non si calcolano IRPEF a scaglioni, addizionale regionale e comunale. E niente imposta di registro annuale e bolli per il contratto: il canone resta lordo, l'inquilino non può essere obbligato all'aggiornamento ISTAT.
4. Multiproprieta e immobili commerciali
La cedolare è prevista solo per residenziali (cat. A, esclusa A/10). Dal 2024 le LOCAZIONI BREVI (max 30 giorni) dal secondo immobile in poi sono tassate al 26%; le locazioni ordinarie residenziali (4+4, 3+2, canone concordato) restano al 21% o 10% indipendentemente dal numero di immobili. Per i locali commerciali la cedolare è stata riaperta solo per il 2019 e non è più disponibile.
Casi d'uso tipici
- Calcolare cedolare 21% su 800 EUR/mese di canone.
- Confrontare cedolare 10% concordato vs IRPEF.
- Stimare l'imposta su una seconda casa data in affitto.
Nota importante
Stima divulgativa. Il confronto con il regime IRPEF è semplificato: il calcolo esatto dipende dal tuo reddito complessivo, dalle detrazioni e da addizionali specifiche.
